Kun taloyhtiöllä on osaava isännöitsijä ja päätöksentekokykyinen hallitus, tärkeät rakenteiden kuntoa koskevat päätökset tulevat tehdyiksi ajoissa. Perustana päätöksille on hyvä olla huolella tehty kuntotutkimus. Parvekkeet kuuluvat rakenteista vaurioaltteimpiin, mutta onneksi löytyy keinoja niiden elinkaaren jatkamiseen kohtuukustannuksin: maalaamalla pinnat ja lasittamalla parvekkeet.

Kuntotutkimuskulttuuri alkoi kehittyä 1990-luvulla, kun 1960- ja -70-lukujen lähiörakentamisbuumin aikana valmistuneissa kerrostaloissa alkoi näkyä vanhenemisen merkkejä. Samoihin aikoihin sisäilmaongelmat alkoivat kärjistyä. Kerrostalojen kunnon arvioimisessa ovat kuitenkin koko ajan korostuneet ulkoilmaan rajoittuvien rakenteiden tekniset ongelmat ja niiden syiden tutkiminen.

– Puutteellinen pakkasenkestävyys on ongelmista tavallisin. Erityisesti 1970-luvun talojen betonijulkisivuissa ja parvekkeissa ongelma koskee useimpia taloja. Myöhemmin valmistuneissa kerrostaloissa ongelma ei ole aivan yhtä paha, toteaa tekniikan tohtori, johtava asiantuntija Jukka Lahdensivu Ramboll Finland Oy:stä.

Lahdensivu työskentelee osan työajastaan myös Tampereen teknillisen yliopistolla ’Rakenteiden elinkaaritekniikka’ -tutkimusryhmässä. Tutkijaryhmä on viime aikoina paneutunut kehittämään laskentamalleja, joiden avulla – paikallisia sääolotietoja hyödyntäen – voi entistä tarkemmin arvioida vaurioiden etenemistä rakenteissa ja sen seurauksena määrittää kunkin rakenteen optimaalisen korjausajankohdan.

– Uudisrakennuksissa sovellettavan käyttöikämallin mukaan rakenteen käyttöikä päättyy silloin, kun vaurioituminen voi vasta alkaa. Parvekelaatoissa tämä tarkoittaa sitä, että käyttöikä päättyy, kun karbonatisoituminen on edennyt raudoitteiden tasolle. Pahimmillaan tähän kuluu vain 10–15 vuotta betonin laadusta ja raudoitteiden sijainnista riippuen. Näkyvien vaurioiden syntyyn voi kuitenkin kulua vielä selvästi pidempi aika varsinkin sateelta suojassa olevissa parvekelaatoissa, Lahdensivu toteaa.

Kunnon tutkiminen kannattaa aina

Jos asuinkerrostalo on uudehko, on lähellä ajatus, ettei sille tarvitse tehdä vielä mitään. Tulevien asukaspolvien murheeksi ei kuitenkaan kannata jättää sellaisia korjauksia, jotka voi kuitata vähemmällä, jos muistaa toimia ajoissa. Osaava isännöitsijä tietää tämän ja ryhtyy siksi valmistelemaan ammattitaidolla laaditun kiinteistönpitostrategian mukaista pitkän tähtäimen suunnitelmaa. Sen pohjaksi tarvitaan tietoa rakenteiden kunnosta ja tulevista korjaustarpeista.

– Vaikka välittömiä korjauksia ei tarvittaisikaan, hyvin tehty kuntotutkimus antaa taloyhtiölle mahdollisuuden suunnitella korjaus- ja huoltotoimia pitkälle tulevaisuuteen, Jukka Lahdensivu perustelee.

Käytännössä yleisempi tapa teettää kuntotutkimuksia johtuu julkisivuissa tai parvekkeissa näkyvistä vaurioista. Tällöin kuntotutkimus johtaa yleensä varsin nopeasti korjauksiin, joiden kustannukset ovat yleensä sitä alhaisemmat, mitä nopeammin korjaustoimiin ryhdytään.

Uusissa taloyhtiöissä on myös yleistymässä kohdennettu kuntotutkimus. Niitä tehdään yleensä noin 8–10 vuoden ikäisille taloille, ja niiden avulla rakenteista haetaan erilaisia piileviä vaurioita ennen kuin urakoitsijan vastuut päättyvät.

– On huomattava, että kuntotutkimus on merkitykseltään toinen kuin kuntoarvio. Kuntoarvio perustuu aistinvaraisiin havaintoihin rakenteiden ja rakennusosien pinnoilta. Tällöin on mahdollista havaita pitkälle edennyt vaurioituminen ja selvät toimivuuspuutteet esimerkiksi pellityksissä tai vedenpoistojärjestelmissä. Sen sijaan perusteellisessa kuntotutkimuksessa rakenteita koskevia havaintoja kerätään suunnitelma-asiakirjoista, silmämääräisesti ja kenttätutkimusmenetelmin paikan päällä sekä lisäksi laboratorioanalyysein. Kuntotutkimuksella saadaan siis selvitetyksi myös sellaisia vaurioita, joita ei voi saada selville silmämääräisesti, Lahdensivu tähdentää.

Kuntotutkimusten tekemisen ja teettämisen helpottamiseksi Betoniyhdistys on julkaissut jo vuonna 1997 ohjeen ’BY 42 Betonijulkisivun kuntotutkimus’, joka on päivitetty viimeksi vuonna 2013. Se ottaa kantaa muun muassa suositeltavaan näytteiden määrään, jota noudattamalla päästään kulloinkin luotettavaan tulokseen. Eräs kuntotutkimuksen keskeisiä tavoitteita onkin selvittää eri vauriomekanismien etenemistä tulevaisuudessa, jotta korjausten ajoitus onnistuisi mahdollisimman hyvin.

Ammattitaitoa remonttihankkeisiin

Jukka Lahdensivu pitää keskeisen tärkeänä, että taloyhtiöt luovat vision siitä, millaisessa talossa asukkaat tulevaisuudessa asuvat. Tätä varten tarvitaan kiinteistönpitostrategia ja luonnollisesti ammattitaitoinen isännöitsijä, joka osaa harkita, milloin kannattaa käynnistää rakennushanke ja milloin taas selvitään pienillä vuosittaisilla yläpitotoimilla.

– Hankkeisiin on syytä palkata ammattitaitoinen rakennuttaja, jonka vastuulle korjaushankkeissa kannattaa antaa myös suunnittelun ja toteutuksen tarjouspyyntöjen valmistelu. Taloyhtiö ja sen hallitus voivat silloin keskittyä paremmin päätöksentekoon ja hankkeesta tiedottamiseen, Lahdensivu muistuttaa.

Koko taloa koskeva parvekeremontti on jo niin mittava hanke, että sitä varten on ehdottoman järkevää laatia kunnon suunnitelmat, suorittaa hankinnat päteviksi tiedetyiltä valmistajilta ja toteuttaa asennukset osaavilla työmaa-ammattilaisilla.

Parvekkeiden kunto riippuu muun muassa iästä ja betonin karbonatisoitumisen asteesta. Karbonatisoitumisreaktiossa ilman sisältämä hiilidioksidi tunkeutuu betoniin, jolloin sen raudoitteita suojaava vaikutus hiljalleen häviää. Mitä pienempi raudoitteiden peitepaksuus on, sitä nopeammin karbonatisoituminen vaikuttaa myös betoniteräksiin, joiden korroosion asteesta riippuu usein koko remontin kiireellisyys.

– Tällaiset tilanteet johtavat pahoihin vaurioihin erityisesti silloin, kun parvekelaatan alapinta on päässyt kastumaan esimerkiksi huonosti toimivan vedenpoiston seurauksena. Ongelmallisin parvekkeen vedenpoistotapa on rako laatan ja kaiteen välissä. Tämä aiheuttaa sekä alempana olevan parvekkeen kastumista että veden valumisen parvekelaatan etureunaan, missä on runsaasti terästä jo karbonatisoituneessa betonissa. Jotta näistä syy- ja seuraussuhteista tehdään oikeat johtopäätökset, tarvitaan todellista osaamista hankkeisiin, Lahdensivu sanoo.

Lasitukset ehkäisevät vaurioita

Alun perin ”pelkistä” viihtyvyys- ja asumismukavuussyistä markkinoille tulleet parvekelasitukset saavat Jukka Lahdensivulta kiitosta myös ”insinööritieteellisistä” syistä. Hän viittaa vastaansanomattomiin faktoihin, jotka osoittavat parvekelasitusten merkityksen parvekerakenteen elinkaareen jatkajana.

– Parvekelasituksella voi ehkäistä parvekkeen sisäpuolen kastumista. Tällä on suuri merkitys parvekelaattojen alapintojen korroosiovaurioiden sekä betonin pakkasrapautumisen ehkäisemisessä, koska lasituksen ansiosta betonin kosteuspitoisuus pysyy riittävän alhaisella tasolla, Lahdensivu selvittää.

Hän toteaa, että parvekelasituksen ja suojaavan pinnoitekorjauksen yhdistelmällä vanhalle parvekkeelle saadaan vähintään 15–25 vuotta lisää käyttöikää. Tällä on suuri taloudellinen merkitys, sillä uusi parveke maksaa tyypillisesti 10 000–15 000 euroa.

– Toki tarkan kustannustason määrittämiseksi on tiedettävä vaurioitumisen aste. Joskus voidaan selvitä pelkällä pinnoituskorjauksella. Kun vanha parveke lasitetaan, on samalla rupeamalla yleensä järkevää myös uusintapinnoittaa parvekerakenteet, Lahdensivu muistuttaa.